1830年的芝加哥,是荒无人烟的沼泽地带里一个仅有50位居民和十几座木屋的小村庄;但在100年间,它却已发展成了占地211平方英里、拥有40万栋建筑、举办了首届世界博览会的美国第二大都市,其人口数337万甚至超过了亚利桑那蒙大拿、内华达、新墨西哥等总面积超过82.5万平方英里的八个州的总合。同样令人惊讶的是,这片土地的价值也从区区几千美元飙升到了50亿美元,比1925年美国23大州所有农场的总价还要高。一部芝加哥百年城市发展史,也是一部关于土地与房地产的发展史,映照出的是同一时期美国狂飙突进、高奏凯歌的城市化与工业化进程。但是,“城市土地价值绝不是一成不变地稳定增长的”,当中反反复复、悲欣交集地经历了繁荣、衰退、萧条、发展的周期变化。即使在同一个时点里,用《芝加哥论坛报》一位老年读者的话来说:“芝加哥集繁荣的都市、聚集的村庄以及荒僻的旷野为一体。”在如此斑驳的都市里,1933年的土地价值也参差不齐,每英亩价值从1000美元到2000万美元不等。甚至仅隔200英尺的两块土地的价值也可以相差20倍之多。
一座世界大都会是如何从无到有地迅速诞生的?城市房地产的价值如何在高低明灭间得以成长?由新建筑、公共设施、交通线路所反映的城市发展与土地价值的结构性上涨和变化之间存在怎样的紧密联系?芝加哥大学经济学博士霍默·霍伊特在80年前就为这些问题提供了详细精准的答案。在《房地产百年周期史》一书中,霍伊特娴熟地运用了上百年间的销售记录、年度土地估值地图、产权信托公司文件、评估与税务估值、故纸旧闻等大量历史数据与历史文献,并采用了历史学、社会学、人口学、经济学的多学科视角,填补了“对美国城市土地价值周期性波动进行综合性数据分析的空白”霍伊特将1830年至1933年的长时段分解为运河时代、铁路时代、内战后的重生时代、首届世博会时代以及“一战”后的新时代等五个完整的房地产周期进行详细考察,希望能识别出若至关重要的影响因素。正如时任芝加哥大学经济学系主任的哈利·艾文米利斯教授所说,这是“第一本对大城市长时间内的土地价值变化有着全面性分析的著作”,因此注定成为常阅常新、永不过时的经典。
在1836年夏季,芝加哥范围内的土地销售总额已经从1830年的16.88万美元增至1050万美元,上涨了6多倍;市中心一个地块的平均售价更是在6年前上涨了400倍。在虚饰的房地产热潮中,“每户门前都有自己的小花园,完全把自己想象成了百万富翁的模样”。但煎熬的日子很快就到来了。在1842年的低谷,全市土地总价值竞然跌至140万美元,这让很多购地者和投机客都破产了,或者因为要支付区区数千美元的债务而卖掉后来价值超过100万美元的土地。“每个人脸上都记录着不幸,但接着又因为饱含希望而焕发光彩;失望印在每个人的脸上,但却习惯性地堆在笑容里。这样惊心动魄、跌宕起伏的故事,在百年间还会一次次地涌现。芝加哥的土地总价值从1842年的140万美元逐步回升到1856年末的1.26亿美元,在14年间差不多涨了80倍但接踵而来的经济大恐慌、大萧条、南北战争以及银行体系的崩让土地总价值在1861年时跌去超过一半。从1862年到1873年的1年间,土地总价值又增长了8倍多到5.75亿美元,而当地人都认为地价与波士顿、纽约、伦敦相比还偏低了2/3,《芝加哥论坛报》甚至乐观地预言:“这个年轻的城市最终将成为世界上最大的城市”可到了1877年,总土地价值再次下降了一半多,地价甚至低得让人可以用不到8万美元就买下芝加哥大学校园现址面积超过6英亩的土地。1890年芝加哥获得世博会举办权时,房价与房租水平在一夜间就上涨了25%,靠近举办地的地块在一年间涨幅高达10倍;然而到了最为困难的1897年,“房地产与其说是一项资产还不如说是一项债务”房地产价值在一年间就下滑了25%。在1928~1933年的萧条期,中心地段的土地价值下滑了25%~40%,有些地段的租金下降幅度甚至达到80%90%
通过对五个房地产周期的梳理,霍伊特提出,社会与经济方面的若干因素“人口增长、贸易增长制造业增长、物价水平变力、股价变动、薪酬变动以及利率水平变化影响了100年来芝加哥的房地产价值变动。霍伊特认为,影响土地需求的最重要因素是人口的快速增长。作为湖泊、河流运河、马车、铁路等各种运输方式的枢纽,芝加哥吸引了大量的欧洲移民、墨西哥移民、南部农村黑人移民以及美国其他地方的白人,加上人口出生率高于死亡率,让芝加哥在一个世纪里的人口增长相当于巴黎20个世纪的人口增长!这也促使芝加哥的建筑数量、密度、高度与体量得以不断发展。在土地供给方面,高速公共交通设施的延伸和钢结构摩天大楼建造技术的出现,则从横向与纵向两个维度大大增加了芝加哥城市土地面积和建筑物的空间,让芝加哥的发展“并不在一个紧凑的空间中进行”。但单纯的基本面分析并不能完全解释“为什么从一条街到另一条街,在某些情况下土地价值会急剧地上升或下降,而在其他地区却有大片等值的平原”。霍伊细致入微地回顾了每片区域的发展史,追溯了不同用地的类型和使用强度,指出“芝加哥城市的形成一直是以纤细的线条从城市中心向周边延伸的,按不均匀的速度发展”也就是说,地形地貌、经济增长与产业升级、人口变化与种族聚居、土地用途转变等因素,让芝加哥的北区、西区和南区表现出各自独立的发展速度与周期。
霍伊特特别强调了投机活动在每一次土地繁荣中对芝加哥土地价值上涨趋势的放大作用,这恰恰反映了一个世纪里美国投机者的普遍预期“过分乐观”。投机放大了未来的预期,产生了如潮汐一样的房地产周期:人口增长速度的加快促进了租金上涨、房屋建设增加和地块细分活动增加;过度投机使土地价格严重偏离合理价值,产生并维系了心理上的繁荣;从长期租约、税收到银行贷款,“整个社会的经济和金融层面都卷入了土地新增价值部分”;人口增长率的变化导致土地需求从加速到停滞,而市场的疲软、租金水平的普遍下降、大规模的房地产抵押赎回权的丧失会让泡沫最终破灭,地价跌去一半甚至更多,由此进入整体商业环境的萧条阶段。对芝加哥河与密欧根湖沿岸土地的过度投机,对廉价住房用地的炒作,对中心商务区高地价,对高速公交线沿线土地、世博会会址周边地块、郊区住宅用地等概念的盲目投机,一次又一次地使得“到处是漂灭的财富、破灭的希望以及崩溃的心理,到处是破产者的叹息声”。霍伊特在全书结尾慨叹:“房地产周期或许已经成为过去。”一方面,他相信,土地价值剧烈涨跌的房地产周期或许只是新兴城市或者高速发展城市的一种特有现象,未来也许只有那些钻研“美国早期机器时代文化”习俗的历史学家们才会对房地产周期影响因素感兴趣。另一方面,“房地产周期很长而且并没有确定的持续期”,房地产周期研究在实际应用上可能较为困难,“因为一个人必须活得足够长的时间并且拥有超乎常人的耐力才能够经历20年或者30年的房地产周期”。
霍伊特没有想到的是,类似的起伏奔涌在工业化、城市化与全球化下的新兴经济体和城市生命体中绝不难找到,这个时代的人们甚至仅用十余年的时间便可以亲眼目睹和亲身感受一次完整的“眼见他起朱楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”的兴衰轮回。霍伊特不知道的是,一旦有刻意模糊公私财产边界与市场经济参与者平等地位的想法,一旦有既是裁判员又是运动员的公权力介入,一旦有“经营城市”的短期性、功利性理念,地价房价的潮汐涨落就有可能会更为迅猛剧烈而又难以捉摸。这部成书于80年前的作品似乎卑之无甚高论惊语,但这恰恰是因为太多相似的戏码场景在此后一次又一次地上演,以至于观者已经司空见惯地见怪不怪。但我们都应当重视本书译者、招商证券房地产行业分析师贾祖国博士在译序中的逆耳忠言:“研究房地产,是在一系列约束或背景下进行的,绝不应脱离金融条件、经济发展、产业升级、人口变化、城市基础设施建设以及人性,否则,就只能流于武断或夸夸其谈。”基于同样的道理,对房地产的自用估值、投资定价也绝不能脱离对各种基本因素与价值标杆的细察,绝不能轻信任何对现实的回避、对概念的鼓吹、对预期的看好、对前景的描否则,价值只是像沙上城堡一样脆弱、像海市蜃楼一般虚幻的泡沫,而最好的时代也终将变成最坏的时代。
热门院校